與往年不同,，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮現(xiàn)身今年的中期業(yè)績(jī)會(huì),，并再度向行業(yè)傳遞信心。盡管有7月份,、8月份銷(xiāo)售回落的情況,，郁亮仍然堅(jiān)持認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)筑底，恢復(fù)緩慢溫和,，并呼吁關(guān)注城市配套服務(wù)業(yè)態(tài)的政策制度建設(shè),。
萬(wàn)科上半年?duì)I收、凈利企穩(wěn)回升,，但銷(xiāo)售規(guī)模,、毛利率下滑的態(tài)勢(shì)依然存在。整體而言,，萬(wàn)科財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健,，融資成本處在行業(yè)較低水平。上半年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)投資步伐放緩,，而經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)逐漸表現(xiàn)出來(lái),。
對(duì)企穩(wěn)回升有信心
“市場(chǎng)收縮過(guò)了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能,，要相信居民追求美好生活,、改善居住條件的力量?！痹?月31日的中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上,，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮重申了其在6月股東大會(huì)上的判斷：從短期來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底,，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程,。
萬(wàn)科上半年?duì)I收凈利企穩(wěn)回升，但銷(xiāo)售規(guī)模仍明顯下滑,。半年報(bào)顯示,，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8％,；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)122.2億元,，同比增長(zhǎng)10.6％。公司上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1290.7萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售金額 2152.9億元,，分別同比下降41.1％和39.3％。
國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售在上半年整體表現(xiàn)不振,，6月份曾有短暫回升,，但7月份、8月份再度回到下滑態(tài)勢(shì)。對(duì)于銷(xiāo)售回落的原因,，郁亮認(rèn)為,，6月的快速大幅回升，包含疫情回補(bǔ),、季節(jié)性等短期因素的影響,，后續(xù)本身就會(huì)有所回落；另一方面,，7月以來(lái)出現(xiàn)了“停貸”事件等新問(wèn)題,，一些出險(xiǎn)企業(yè)無(wú)法完成交樓，對(duì)消費(fèi)者買(mǎi)房的信心造成了一定影響,。
盡管如此,，郁亮依然堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)“常做常有、常做常新”的觀點(diǎn),。他舉例,，目前市場(chǎng)中的存量住房，按照自然更新速度,，每年要淘汰10億~11億平方米,，其中一二線城市要淘汰3億平方米。而按照當(dāng)前新開(kāi)工的降幅,，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平,，這還沒(méi)有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素,，“因此當(dāng)前市場(chǎng)肯定是偏低了,，不會(huì)一直維持在這個(gè)水平?！?/p>
郁亮還稱(chēng),，自己近兩個(gè)月走訪了35個(gè)城市，看了100多個(gè)項(xiàng)目,。從哈爾濱,、烏魯木齊、浙江等不同特點(diǎn)的地區(qū)情況來(lái)看,，只要有好產(chǎn)品,、好服務(wù)，哪怕短期市場(chǎng)環(huán)境有壓力,，也一定能熬過(guò)去,。郁亮表示對(duì)未來(lái)止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升非常有信心,。
對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的三大目標(biāo)“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期”，郁亮認(rèn)為前兩者已經(jīng)實(shí)現(xiàn),，目前穩(wěn)預(yù)期還存在較大挑戰(zhàn),。在重建市場(chǎng)信心方面，相比短期政策,，萬(wàn)科更關(guān)注與未來(lái)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有關(guān)的政策,。
具體而言,，郁亮呼吁關(guān)注城市配套服務(wù)業(yè)態(tài)的政策制度建設(shè),。他表示，為城市提供的配套服務(wù)業(yè)態(tài)越來(lái)越豐富,，新的業(yè)務(wù)發(fā)展起來(lái),，同樣能給市場(chǎng)提供一定支撐。但這些業(yè)務(wù)大多是保本微利的長(zhǎng)周期業(yè)務(wù),，需要有獨(dú)立的政策制度,。舉例而言，要素成本需要和收益匹配,，地價(jià)不能太貴,，稅費(fèi)、利息不能太高,；現(xiàn)金流入需要和流出匹配,，地價(jià)是否能分期付，投資的回籠周期如果是十年,、二十年,，相應(yīng)融資期限是否能拉長(zhǎng)，以及需要建立類(lèi)似REITs的權(quán)益性渠道,。
經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)成效初顯
房企流動(dòng)性承壓的環(huán)境下,，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。在量入為出的原則下,，上半年投資新項(xiàng)目步伐放緩,，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)逐漸表現(xiàn)出來(lái)。
上半年萬(wàn)科繼續(xù)保持“綠檔”,，融資成本也屬于行業(yè)較低水平,。半年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末,，萬(wàn)科持有貨幣資金1410.7億元,，存量借款綜合融資成本為4.08％，其中上半年新增融資成本3.59％,。
“去年以來(lái),，萬(wàn)科應(yīng)對(duì)工作也做得比較早,、比較扎實(shí)，銷(xiāo)售回款效率一直保持在比較高的水平,，債務(wù)結(jié)構(gòu),、成本等方面都有進(jìn)一步的優(yōu)化和提升。因此,，盡管上半年市場(chǎng)波動(dòng)超出了所有人的預(yù)期,，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍然實(shí)現(xiàn)了凈流入，比去年同期表現(xiàn)更好,?！庇袅帘硎尽?br/>
談及近期美元債價(jià)格波動(dòng),，萬(wàn)科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示,，主要是市場(chǎng)原因?qū)е拢皇腔久娴膯?wèn)題,。投資人對(duì)于整個(gè)行業(yè)的信心逐步恢復(fù),，才是平穩(wěn)美元債價(jià)格最有效、最持久的一個(gè)核心的因素,。
韓慧華稱(chēng),，萬(wàn)科對(duì)境外債務(wù)一直都會(huì)有持續(xù)滾動(dòng)的還款安排，通常提前最少一年到18個(gè)月會(huì)做相應(yīng)的資金的鋪排和規(guī)劃,。境外債是萬(wàn)科境外融資的重要但非唯一渠道,，目前萬(wàn)科在境外整體的銀行貸款渠道非常暢通。
自去年12月份到今年上半年為止,，萬(wàn)科已完成了在境外280億元的再融資工作,。半年報(bào)顯示，境外負(fù)債在總負(fù)債結(jié)構(gòu)中占比23.2％,；按照融資途經(jīng)來(lái)看,，銀行借款占比最大，達(dá)58.9％,；短期負(fù)債占比22.4％,，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)。
不過(guò),，萬(wàn)科上半年毛利率仍處在下滑態(tài)勢(shì),。據(jù)財(cái)報(bào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率下降2.18個(gè)百分點(diǎn)至20.85％,。對(duì)此,，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁劉肖表示，毛利的確是做好投資的重要因素,，但不是唯一因素,，未來(lái)毛利都會(huì)回到社會(huì)的平均水平,。
量入為出的原則在投資步伐上表現(xiàn)更加明顯。萬(wàn)科上半年獲取19個(gè)新項(xiàng)目,；總規(guī)劃計(jì)容建筑面積307.8萬(wàn)平方米,，相比去年同期的1505.9萬(wàn)平方米減少約80％；權(quán)益地價(jià)總額也由去年同期的886.5億元降至 248.3億元,。劉肖表示,，萬(wàn)科在投資節(jié)奏上一直還比較從容，目前未結(jié)算資源能夠滿(mǎn)足未來(lái)3年以上發(fā)展需求,。
萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)發(fā)展成效初顯,。這部分業(yè)務(wù)上半年收入同比增長(zhǎng)30.6％至241.1億元。萬(wàn)科總裁祝九勝坦言,，疫情和經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素帶來(lái)諸多挑戰(zhàn),，但“好學(xué)生喜歡難題目，必須去做難而正確的事情,。”
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